[理财困惑]

　　除自住的一套房子，另一套房究竟是租出去还是卖掉变现？

　　王女士与姜先生之所以能买第二套房，全是儿子“促成的”。在当了一段时间“包租婆”之后，国际金融危机不期而至，王女士由此产生了困惑：在当前的经济形势下，握有两套房子是否合适？另一套房子是出租好还是卖掉好呢？

　　本期主角：王女士一家

　　■家庭财务状况：

　　王女士：34岁 某策划公司职员

　　月收入：2600余元

　　姜先生：王女士的爱人，35岁 国家公务员

　　月收入：7000余元

　　小姜：王女士和姜先生的儿子，29个月

　　家中目前有存款：8万元

　　■不动产状况：

　　西南路有一处房产，价值约65万元；另外闲置一套住房，价值约38万元。买西南路的房子时进行了商业贷款，目前每月还款约3000余元，闲置房为一次性付款，每月可收租金1300元。

　　■理财观点：

　　误打误撞买了第二套房，如何打理成了目前的难题。

　　■理财目标：

　　孩子明年就要上幼儿园，教育费是未来最大的花销，必须储备足够的教育基金。

　　是租是卖，夫妻俩拿不定主意

　　踩上房价节拍 成功换房

　　2002年，王女士和爱人大学毕业两年，他们准备结婚了，为买房子他们几乎跑遍了整个大连。中心地带的房子是不错，但对于囊中羞涩的他们来说，只要单价超过2500元的房子，都是只能看不能买的“贵族房”。他们最终在泡崖（查看地图）子贷款买了一套房，每平方米单价1900多元。尽管每天从家到单位往返要花上两个多小时，但这毕竟是自己的家。

　　2006年，大连的房价已经飞涨，王女士的贷款也提前还清了，更可喜的是，他们的小宝宝即将来到人世。“住的地方离单位有点远，给孩子喂奶太不方便了。”考虑到给孩子哺乳的问题，王女士两口子觉得应该换一套房子了。于是，他们在西南路一高档小区，定下了一套三室两厅的房子，之所以选择这个位置，还有一个原因就是，此处距离甘井子区一所不错的中学非常近，是一个学区房。

　　王女士把泡崖小区的房子卖了41万，赚了不少钱，算是踩上房价节拍，把其中的一部分房款作为首付，买下了西南路那套房子。

　　为照顾孩子请来老人 买第二套房

　　2006年6月，王女士生子，她的母亲从老家来到大连帮忙照顾孩子。“但产假结束后，自己上班的话，母亲一个人照顾孩子有些吃力。”王女士决定在家附近再买一套小房子，这样可以把父亲接过来居住，也便于老两口帮忙照顾孩子。

　　随后，王女士以5100元每平方米的单价，买了一套一室一厅的二手房，当时怕贷款压力太大，王女士的父母把自己的“老本”拿了出来，帮王女士一次性付清了房款。很快，王女士就发现，这套房子多数时间是闲置的，因为爱人常常出差不在家，再加上孩子太小，父母在王女士家照看孩子比较方便，那套小房子一个月也住不了几回。“我母亲说，不如租出去吧。还能有一笔额外收入。”王女士听从了母亲的意见，这样每月她可以拿到1300元的房租。

　　是租是卖 夫妻俩意见难统一

　　王女士告诉记者，目前他们夫妻双方父母身体还可以，而且都有退休金，全家最大的花销还是在孩子身上。计算了一下每月收支，王女士说，目前他们家每月结余3000余元，另外夫妻俩还大约有2万元的年终分红。

　　“儿子明年就要上幼儿园了。”王女士说，未来关于他的教育费用会是一笔非常可观的开销，必须准备出足够的教育基金。王女士主张把那处房子卖掉，在目前的经济形势下，手握票子也许比房子更实用，另外，还可以把房款中的一部分拿出来买车，这样，对于成长中的孩子也多了更多的便利。但王女士的爱人认为，现在孩子还小，谈教育基金为时过早，而且目前房价处于低点，此时卖房明显不划算。

　　理财顾问：注册理财师黄琳

　　[财务评价]

　　理财师分析认为，王女士一家的经济状况具备以下特点：

　　一、王女士的丈夫系公务员，收入稳定，未来有上升势头；

　　二、夫妻两人具备基础的养老及医疗保障；

　　三、家中已有住房，且无长辈负担，可以轻装上阵，好好规划理财。

　　不过黄琳认为，王女士家主要的投资形式除了房产外，其余全部存在银行，这样虽然流动性很好，却损失了收益，且家庭的应急资金一般不需要那么多。

　　[理财建议]

　　售房租房效果不同

　　1.必要的应急资金。建议王女士首先应预留适量流动资金用于应急，这些资金一般要求流动性较强，金额按每个家庭半年所需的生活开支而定。从王女士家的情况来看，可以将目前的8万元活期存款，取出4万元作为应急资金。

　　2.家庭的主要经济支柱——夫妻两人均需补充相关保障。建议夫妻两人先补充意外保障（每年夫妻两人只需花二三百元即可拥有高额人身保障），再补充大病医疗保障。因为就目前的医疗保障制度，万一生病，有较大一部分费用还得自己支付，而补充医疗保障就可以大大减少健康风险给家庭带来的财富损失。

　　3.每月收入除用于日常开支外，剩余的钱建议拿出1000元进行基金定投，这部分可以作为日后孩子的教育费用。另外还可每月定投500元基金，作为养老金的准备。在目前的市场行情下，可以选择平衡型基金定投，日后再转向成长型基金。另外还结余1700元，可以选择零存整取，积累到一定金额后再转向其他理财投资。

　　4.关于房子，我们可以看看两种处置方案有什么不同的效果。

　　处置方案一：出租

　　若将小房出租，每月1300元租金可部分抵扣现居住房的按揭。这样，每月结余部分3000余元可以定期定额形式购买优质股票基金，以年收益率10％计算，则两年后本息合计约8万余元。两人每年年终分红及奖金在扣除旅游探亲及保险支出后还剩约1.9万元，可购买偏债型或混合型基金，假设年收益率为5％，两年后本息合计约3.9万。通过合理搭配投资组合，两年后，夫妻二人共可积蓄约12万元。

　　处置方案二：出售

　　如以38万元的价格出售房子，两人的买车计划可提前到今年,如果买车的价格控制在15万元以内，那么结余将为23万，如果只投入其中的11万元购买基金定投，另外，家庭每月结余的3000余元钱也可投入基金定投中，假设基金年收益率8％，到小孩准备上大学时，这笔钱终值约214万元左右。其余基金资产及二人的年终奖金可对家庭保障予以改善，并提前为二人的养老做好准备。

　　[理财师声音]

　　售房更划算

　　当前的房价并不明朗，但短时期看，房价上涨的空间有限，另外，出租方案下家庭的财务状况比较紧张，而出售方案能以宽松的资金从容安排生活，而且也可购车以提高家庭生活质量。其次，按目前的教育支出水平，考虑到通胀、孩子将来考研、出国留学等更多因素，预算终值在200万左右的教育支出比较稳妥。

　　[房产中介声音]

　　二手房成交量不大

　　在采访中，从业7年的房产经纪人高红梅告诉记者，在国家和大连房产新政接连出台以后，大连的二手房市场的确较前期活跃了一些，但总体看来，成交量仍然不大。“与7~8月份比是涨了，但并没有预期的好。”高红梅说，看到国家接二连三出台政策刺激房市，不少准备买房的人不急了，他们开始稳稳当当等着房价下降的力度是不是能再大一些。看到买家采取如此态度，一些不急着套现的卖家也宁可当“包租婆”，不急于卖房了，他们往往采取持房过冬的方式换取租金的回报。“持房过冬的大有人在，而且他们自有他们的道理。”高红梅说，每年到年底，都是卖房的淡季，房价通常在全年都是最低的，而且今年还赶上了房市的低潮期，买卖双方都在观望，一些卖房者则干脆放弃了卖房的想法，心甘情愿地当起了“包租婆”。