11日26日,央行突然宣布一系列刺激经济的金融货币新政,大幅下调存贷款基准利率和存款准备金率。这次央行大幅降低利率,意味着早些时候从紧的货币政策向适度宽松的货币政策真正的转向。而货币政策作为宏观调控中最为重要的工具,它的转向也就意味着政府对当前经济形势判断的改变,意味着政府未来经济政策的基本走向。正是在这意义上说,这次利息大幅下降将给中国经济带来巨大的影响。

　　而政府宏观经济政策根本性的转变,不仅利于股市,也利于国内房地产市场。房地产市场是一个资金密集性产业,资金成本的高低及金融支持的程度,决定了房地产市场的繁荣。因为金融支持决定了房地产供应方的融资成本及购房者的购房成本。因此,贷款利率大幅下降,既可降低房地产企业融资成本,减轻房地产企业负担及让房地产企业更为容易地获得资金,也让已经购房做按揭贷款的民众借贷成本下降,让一些房地产的需求释放出来。这就是为什么该政策一出台,房地产市场欢呼一片,特别是房地产开发商更是欢欣鼓舞。但是,这是国内房地产市场发展的一个方面。

　　另一方面,我们从最近出台的一系列政府扩大内需的政策来看,尽管中央政府同样把房地产市场作为新一轮经济增长的动力,同样把房地产业放在扩大内需的主要切入口。但是,所有房地产政策的重心都放在住房消费上。而这点与早几年房地产市场有根本性的不同。

　　既然未来中国房地产市场发展是放在居民的住房消费上,那么也就意味着中国的房地产市场尽管是经济增长的动力,但它将发生根本性转变,即国内房地产市场将从以投资为主导的市场向以消费为主导的市场转变。如果国内房地产市场将发生这种转变,那么它就意味着价格、产品、市场经营模式等方面都将发生较大的变化。如果说这种变化不出现,这种转向是不可能的。

　　就目前国内房地产市场的情况来说,为什么房地产销售会迅速下降？为什么会出现房地产市场供求之间僵持状态等问题。关键的问题就在于这种转变不可能一瞬间发生与完成,而是需要一个较长的时期。特别美国次贷危机的发生所带来的世界经济衰退与不确定性,以及地方政府为了保持房地产暴利模式而采取不少反市场的房地产政策,更是让这种调整及转变的时间与周期延长。

　　2008年以来,尽管国内房地产价格先是涨速减慢,继而下降,但是这种价格水平仍然与居民的实际支付能力差距很远。也就是说,就目前国内各地房地产的价格水平来看,还没有出现房地产市场向以消费为主导的市场根本性逆转。因此,在目前的情况下,即使大幅降息,但房价过高,投机者、投资者的信心远未恢复。在国内外经济形势变好之前,投机性需求不可能得以恢复而消费性需求又没能力进入,再加上这次政府扩大内需的十项政策放在保障性住房上,不少自住性需求开始转向保障性住房。因此,利率下降再大,这两方面需求要释放出来还没有条件。

　　还有,面对国内外经济下行的风险,面对国内房地产市场出现全面的周期性调整,商业银行对房地产按揭贷款会采取更为谨慎的态度,严格市场准入,也会让一些没有还款能力的购买者拒之门外,而不是如早几年那样,没有一个购买住房者不能从商业银行获得贷款的。

　　所以,目前房地产的问题,仍然是房价太高,整个经济形势不好,加上国际金融市场所带来的不确定,仅仅通过大幅降低利率要把房地产市场居民住房消费需求释放出来是不可能的。即使是早几年的房地产投机性需求,在目前的市场环境下,它们也是不可能释放出来。一则是这些投资者的资金早就被股市深度套牢,二则是所经历的股市及房市的风险一定会改变这些投资者进入房地产意愿。(作者系中国社科院金融研究所研究员）